Úvod – vývoj zástavby Zbraslavi

Vývoj bydlení má na Zbraslavi velmi dlouhou historii. Za nejstarší etapu lze považovat období po roce 1292, kdy byl na Zbraslavi založen klášter. Další, již výraznější rozvoj bydlení, nastal po zrušení kláštera v roce 1785, kdy na Zbraslavi začal vznikat průmysl. Údaje o těchto nejstarších obdobích lze čerpat z historické literatury, starých katastrálních map a dalších dokumentů.

Přes totální útlum průmyslové výroby se však Zbraslav z pohledu rozvoje bydlení nezastavila. Důkazem toho je i skutečnost, že v polovině 19. stol. se stala postupně sídlem všech okresních orgánů. To posílilo význam Zbraslavi a spolupůsobením technického pokroku ji přiblížilo Praze, která zde hledala „víkendové zázemí“. To se projevilo nakonec v roce 1924, kdy došlo k připojení sousedních, dosud samostatných, obcí Záběhlic a Žabovřesk. Tím byl v zásadě dán současný charakter sídelnímu útvaru Zbraslav. Ten se pak dominantně vyvíjel jako území převážně individuálního bydlení. Významným zásahem do urbanizmu Zbraslavi přinesla šedesátá léta, kdy byl na Zbraslav přesídlen uranový průmysl a zařízení Ministerstva vnitra. Tato skutečnost vyvolala pochopitelně rozvoj investiční výstavby bytů a na Zbraslavi vznikaly domovní bloky sídlištního charakteru. Byť tím byla výrazně pozměněna tvářnost Zbraslavi, základní osnova zástavby si zachovala historickou podobu včetně historicky vedených komunikací.

Připojení Zbraslavi k hlavnímu městu nemělo podstatný vliv na vývoj zbraslavské zástavby. Ten byl dán již rozhodnutími z dřívější doby. Výrazně se tím však Zbraslav, díky zavedení MHD, opět přiblížila Praze a usnadnil se přístup k „dojezdovým“ pracovním příležitostem. V roce 1992 byly ke Zbraslavi po dohodě městských částí Zbraslav a Praha 5 připojeny Lahovice a Lahovičky.

Dnes je městská část Praha – Zbraslav tvořena dvěma katastrálními územími, a to Zbraslav (spojené původní katastry Zbraslav, Záběhlice, Žabovřesky) a Lahovice. Celkem to znamená rozlohu 985 ha (z toho 203 ha Lahovice), přičemž zastavěné plochy mají celkovou rozlohu 49 ha. Územím městské části procházejí významné komunikace ve směru Praha – Strakonice a Praha – Slapy, vybudované jako obchvaty Zbraslavi v 60. a první polovině 70. let, přesto zůstávají v plném provozu historické „silniční průtahy“ středem městské části.

V současné době se Zbraslav stává územím, o které je zájem jak ze strany individuálních stavebníků tak ze strany větších investorů bytové výstavby.

Současný stav bytové výstavby

Městská část Praha – Zbraslav má dnes 7.840 obyvatel, kteří žijí v celkem 1.370 domech.

Tabulka č.: 1: Struktura obytných domů podle vlastnictví

Tabulka č.: 2: Struktura bytů podle domů

V současné době probíhá výstavba bytů ve dvou oblastech:

Individuální výstavba rodinných domů využívá možností daných územním plánem, kdy vzniklo nové obytné území omezením dobývacího území zbraslavského kamenolomu.

Do budoucna se počítá podle platného ÚP se vznikem obytných území na místech dnešních chatových oblastí Závist a Strnady. V menší míře pak dochází k přestavbám, nástavbám a přístavbám v historických obytných územích.

Investiční výstavba bytů probíhá ve dvou lokalitách:

Nad Královnou, kde projekt předpokládá vznik cca 700 bytů. Tento projekt se realizuje ve spolupráci firmy Vocel a.s. a hlavního města Prahy jako výstavba nájemních bytů se státní dotací.

Sluneční město, kde projekt předpokládá vznik cca 450 bytů. Tento projekt realizuje firma Bohemia Real Invest jako byty k přímému prodeji. V roce 2000 se dokončuje 1.etapa výstavby s 98 byty, které budou v průběhu července a srpna předány jednotlivým vlastníkům.

Hospodaření s obecním bytovým fondem

Městská část Praha – Zbraslav převzala v roce 1990 a 1991 do své správy na základě zákonů č.172/91 Sb. a č. 92/91 Sb. bytový fond spravovaný do té doby převážně OPBH Praha 5 a zčásti Ministerstvem vnitra. Pro správu těchto bytových objektů byla městskou částí zřízena příspěvková organizace Domovní správa. Tato organizace zajišťuje provoz bytových domů, provádí veškeré administrativní práce spojené s pronájmy bytů, výběr nájemného i poplatků za poskytované služby a podle plánu provádí drobné opravy i zásadní údržbu bytových objektů. Jako finanční zdroj pro veškerou činnost využívá vybrané nájemné stanovené obecně platnými přepisy.

I když se vybrané nájemné plně vrací do údržby a oprav bytového fondu, zdaleka ještě není dosaženo bezproblémového stavu bytových objektů. Přesto byly provedeny zásadní opravy především v nejstarších objektech,kde došlo k rekonstrukcím vnitřních rozvodů některých medií, některé domy byly zatepleny a na řadě dalších byly opraveny fasády. Vedle toho se trvale provádí drobné opravy a údržba. V současnosti je velkou finanční zátěží budování kanalizačních přípojek v řadě objektů v souvislosti s dobudovanými a postupně zprovozňovanými úseky splaškové kanalizace.

Plánování nutných oprav, případně rekonstrukcí je ovlivněno konstrukčními systémy domů. Výraznější problémy lze očekávat u panelových domů, kde ze známých důvodů dochází nejen ke značným tepelným ztrátám, ale i k vážnějším konstrukčním poruchám především v plochých střešních konstrukcích.

Tabulka č.: 3: Domy a byty ve správě MČ Praha - Zbraslav

Přidělování bytů v objektech, které spravuje DS je plně v působnosti městské části. Uvolněné byty jsou přidělovány rozhodnutím místní rady po doporučení bytové komise, která se řídí stanovenými kritérii (především sociální a zdravotní situace žadatele, trvalé bydliště na Zbraslavi). Výběr uchazečů se provádí z evidenčního seznamu žadatelů vedeného na Správním odboru místního úřadu. V drtivé většině bytů je sjednána nájemní smlouva na dobu neurčitou a nájemným regulovaným podle platných předpisů. Do dnešního dne byl přidělen 1 byt ve velikosti 4+1 za smluvní nájemné.

Velká pozornost je věnována neplatičům (byť nejsou mimořádným problémem) a různým pokusům o fiktivní výměny. V tomto směru spolupracuje DS úzce i s Ministerstvem vnitra, které má k tzv. služebním bytům dispoziční právo.

Perspektivy bytové politiky

Městská část Praha – Zbraslav má jednoznačně charakter zahradního města a má možnosti poskytnout jako okrajová část hlavního města dobré podmínky bydlení s dobrou dostupností centra Prahy a s výbornými možnostmi odpočinku v krásné přírodě. I přes výrazné sídlištní útvary územně převažuje zástavba rodinnými domky.

Výstavba rodinných domků především v oblasti Baní, dokončení výstavby Nad Královnou a Slunečního města spolu s přechodem chatových oblastí Závist a Strnady představuje podle územního plánu prakticky naplnění „kapacity“ Zbraslavi. Většina volných pozemků totiž patří do zátopového území, kde nelze plánovat žádnou výstavbu. Zůstává pouze malé území nad Závistí, které však z velké části patří do chráněného archeologického území a značně omezujícím problémem jsou zde inženýrské sítě.

Dokončením současně probíhající bytové výstavby se zvýší počet obyvatel Zbraslavi na cca 12.000. To ale znamená i potřebu výstavby některých služeb, které takto zvýšený počet obyvatel uspokojí. Proto městská část projednává s investorskou firmou Langenbahn výstavbu obchodního centra v horní části Zbraslavi (na pozemcích za čerpací stanicí pohonných hmot), s hlavním městem je projednávána dostavba Základní školy Nad Parkem, ve Slunečním městě uplatnila MČ požadavek umístit v přízemí všech domů nebytové prostory pro drobné služby. Součástí areálu bude i dům služeb.

Současný stav v obsazenosti obecních bytů a praktické trvalosti nájemních vztahů nedává městské části možnosti aktivně napomáhat řešení bytových problémů svých občanů. Značnou pomocí v této situaci by byl vznik nových bytů, kde by MČ mohla plně využít všech právních možností aktivní bytové politiky.

Rozsáhlá bytová investiční výstavba není v možnostech městské části, a to jak z finančních důvodů tak s ohledem na územní plán. Jistý pozitivní posun lze očekávat výstavbou Domu s pečovatelskou službou, kde je projektováno 43 malometrážních bytových jednotek převážně velikosti 1+kk. Umístění zájemců z řad nájemníků obecních bytů bude podmíněno vrácením obecního bytu.Tím městská část získá určitý počet bytů. Další možnost skýtají možné nástavby na některých panelových domech, kde by jednak vznikly nové byty a řešily by se i trvalé problémy plochých střech a mnohde estetický vzhled domu. K tomuto řešení je možné využít podpůrných programů Ministerstva pro místní rozvoj ve spolupráci s hlavním městem.

Tímto způsobem by se zvýšil podíl obecních bytů na celkovém bytovém fondu Zbraslavi (podle současného stavu) asi o 2,0 %. To neznamená významné zvýšení nároků na správu bytového fondu, ale představuje to velký posun v možnostech řešení vážných sociálních problémů občanů, možnost nabídky „startovacích“ bytů mladým manželstvím a pod.

Privatizace bytového fondu

Možnosti privatizace bytového fondu jsou v současné době značně omezené. Překážkou je jednak skutečnost, že zhruba polovina objektů slouží jako zástava na půjčku Státního fondu životního prostředí na vybudování kanalizace a jednak značná nevyjasněnost ve vlastnictví pozemků zastavěných bytovými objekty.

Pro první etapu privatizace byly městskou částí schváleny bytové domy, které nemají více než 5 bytů a lze považovat za domky rodinného typu. Zde se nejasnosti ve vlastnictví pozemků vyřeší účinností vyhlášky hl.m.Prahy o správě obecních pozemků na území městské části.

Pro další etapu bude nutné dořešit vlastnické vztahy a přistoupit k privatizaci pouze tam, kde budou s odkoupením souhlasit všichni nájemníci. S ohledem na počet obecních bytů, které MČ spravuje, není potřebné vytvářet jakýkoli tlak na odkupování bytů a bytových domů.

Ing. František Kadleček